再“降准”强化放松预期,效果将很快体现在房价上

西南搜小狐 2018-06-26 11:09:17
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央行决定从7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点,以便支持市场化法制化“债转股”和小微企业融资。央行年内两次定向降准,是否预示着货币政策转向?又将给房地产市场带来什么影响? 01 购房者去杠杆信心将被削弱

央行决定从7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点,以便支持市场化法制化“债转股”和小微企业融资。央行年内两次定向降准,是否预示着货币政策转向?又将给房地产市场带来什么影响?

01

购房者去杠杆信心将被削弱

货币政策预期转向中性偏积极

从央行负责人发言来看,此番定向降准意在支持市场化法制化“债转股”和小微企业融资,一方面,下调五家国有大型商业银行和十二家股份制商业银行存款准备金率0.5个百分点,可释放资金约5000亿元,主要用于支持市场化法制化“债转股”;另一方面,下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点,可释放资金约2000亿元,主要用于支持小微企业信贷,缓解小微企业融资难融资贵等问题。

对比2018年前后两次定向降准,4月份降准主要是为之后出台的资管新规铺路,从而缓解资管新规导致的银行间市场流动性紧张,避免因信贷资金过于紧绷诱发实体经济节点性融资困难,甚至牵连到债券、股票、外汇等资本市场。此次降准实质性意图却不尽相同,并非刻意营造相较宽松的时间窗口期,短期内诸如资管新规细则这类金融强监管措施较难落地。因此,此番降准难免会释放货币政策放松预期,市场对于年内再次降准更是多有期待。

尽管央行多次重申2018年货币政策稳健中性,着力加强金融去杠杆,切实防范化解金融风险,但是在连续降准的作用下,似有重走刺激性老路的错觉,货币政策预期或将由稳健中性逐步转向中性偏积极。货币政策预期频繁转变,负面效应不容忽视:一方面,往往会加剧“尾大不掉”、刚性兑付的一致预期,意即一旦实体经济出现下行风险,货币资金池开闸放水将接踵而至。而在信贷资金脱实向虚的大背景下,或将进一步推升资产价格泡沫,给未来违约风险埋下深深的隐患;另一方面,金融去杠杆信心将明显削弱,货币政策积极取向难免会激发企业相较高涨的投资热情,甚至是那些产能过剩行业也按捺不住重启刺激性投资的惯性思维,这与金融去杠杆的初衷显然是背道而驰。

02

三季度楼市料将反弹,房价继续攀升

助力全年行业销售或再创新高

纵观历次降准周期,定向降准只能做到央行到商业银行这一步,央行与监管部门实难把控最终的资金流向。长期以来,房地产市场资金虹吸效应显著,住户部门新增短期以及中长期贷款占比持续高位运行,显示房地产市场仍是巨额信贷资金的重要出口。因此,历次降准周期房地产市场均出现一波成交放量上涨行情。

以4月份定向降准为例,5月全国商品房销售面积、金额同比分别增长8%和21%,增速创2017年7月份以来新高,市场渐有回暖之意。具体到各线城市,一、二线城市明显加快供应节奏,成交量低位回升,三四线城市市场热度仍在延续,成交量依旧维持在较高水平。

受惠于定向降准,短期内房地产市场将迎来难得的销售窗口期,对购房者而言,无论是恐慌性还是投资性购房需求将加速进场,而在供应普遍不足的情况下,房价依旧面临着较大的上涨压力,有望延续稳步上行的基本格局,市场热度有望延续,成交量将持续高位运行。

不可否认的是,三四线城市依旧面临一定的调整压力,企业层面也是普遍焦虑,竭力压缩项目开发销售周期,使出各种营销手段以期实现抢业绩、抢回款的目标。如果后续仍有降准操作,我们认为势必助力2018年商品房销售面积将再创新高,一、二线城市成交量将低位强势回升,三四线城市市场热度维持。

合而言,央行再次定向降准明显削弱金融去杠杆信心,货币政策预期已然转向中性偏积极,市场势必对于下半年继续降准的预期高涨。三季度房地产市场进入难得的销售窗口期,成交量价将双双上行,再供应不济情况下,房价将延续上行。

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